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Au Québec, il n'existe aucune réglementation qui
encadre la pratique d'inspecteur en bâtiment. Ainsi, n'importe qui ou presque peut
prétendre être inspecteur en bâtiment. On trouve cependant plusieurs inspecteurs qui
sont membres de différents Ordres professionnels (ingénieur, architecte, technologue en
bâtiment). Le titre d'inspecteur en bâtiment n'est ni réservé ou exclusif.
On trouve deux regroupements d'inspecteurs en bâtiment:
- AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiment du Québec)
- CIBPQ (Corporation des inspecteurs en bâtiment de la province de Québec)
Ces deux regroupements, totalement distinct un de l'autre, sont en fait
des regroupements volontaires de gens exerçant la profession d'inspecteur en bâtiment.
Au sein de ces deux regroupements on trouve des membres accrédités et non-accrédités
(i.e. qui respectent, ou pas, les normes proposées par leur regroupement). Peut importe
importe qu'ils soient accrédités ou pas, ils peuvent utiliser le logo de leur
regroupement respectif, ce qui peut poser un problème d'interprétation pour le public.
Il est à noter qu'un titre d'ingénieur ou d'architecte n'est pas
nécessairement gage de compétence alors qu'inversement, un autodidacte n'est pas
nécessairement incompétent.
On trouve deux groupes qui s'intéressent de près à l'inspection en
bâtiment:
- OTPQ (Ordre des technologues professionnels du Québec)
- ACQC (Association des consommateurs pour la qualité dans la construction)
L'OTPQ et ACQC ont conjointement développé des outils qui permettent
au consommateur de mieux comprendre la portée de l'inspection du bâtiment et de poser
les bonnes questions à l'inspecteur qu'ils ont l'intention d'engager. Les documents
élaborés par l'OTPQ et l'ACQC s'adressent principalement aux inspecteurs en bâtiment
qui sont membres d'un ordre professionnel et dont la discipline est le bâtiment. Nous
reproduisons, avec l'autorisation conjointe de l'OTPQ et l'ACQC ces trois outils que vous
pouvez consulter en format .pdf. Cliquez sur le document pour le télécharger (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est
requis.)
Le guide d'inspection de petits bâtiments
(résumé des éléments qu'un inspecteur en bâtiment
devrait couvrir)
Contrat type d'inspection de petits
bâtiments (exemple de clauses qu'un contrat
d'inspection devrait contenir)
Formulaire de déclaration du
propriétaire-vendeur (exemple de
formulaire de déclaration du vendeur)
Le choix de l'inspecteur en bâtiment est important car
un bon inspecteur qui travaille dans l'intérêt de son client s'aura décrire avec le
plus de justesse possible l'état de la propriété.
Lorsqu'il s'agit de choisir un inspecteur en bâtiment, plusieurs
acheteurs demandent conseil à leur agent immobilier. Pourtant, imaginez l'apparence de
conflit d'intérêt: celui qui inspecte votre future maison est recommandé par la
personne qui a tout intérêt à conclure la vente rapidement. L'agent immobilier a
l'obligation légale d'éviter de créer une situation de conflit d'intérêt, ce qui
inclut de référer un inspecteur qui pourrait être influencé, quoiqu'une telle
situation soit très difficile à prouver. Pour éviter de choisir un inspecteur qui sait
juste en faire assez, l'acheteur devrait prendre ses références ailleurs qu'auprès de
l'agent immobilier.
Avant de confier un mandat à un inspecteur, le client devrait prendre
le temps de vérifier quelques points importants:
- S'il est membre d'un ordre professionnel ? (ingénieur, architecte ou technologue)
- S'il possède des assurances erreurs et omissions ? (vous pouvez demander à voir une
copie de la police ou obtenir sa permission pour vérifier auprès de son assureur s'il
est poursuivi).
- Quelle formation possède t-il ?
- S'il remet un rapport écrit ?
- Quels sont les délais pour obtenir une copie du rapport ?
- Quels sont les délais pour procéder à l'inspection (on choisi son inspecteur avant de
trouver la maison) ?
- Quelle est la durée de l'inspection ? (devrait être entre 2 et 3 heures pour une
maison standard)
- Quel est le coût de l'inspection avec le rapport ? (200 $ à 350 $)
- S'il travaille dans le secteur et s'il le connaît bien ? (par exemple, les problèmes
de pyrite de la Rive-sud, de racines qui endommagent les fondations de Beaconsfield, etc.)
- Demandez lui de voir des exemples de rapports qu'il a rédigé dans le passé.
- S'il a déjà été poursuivi et déclaré coupable d'erreurs et omissions ?
- Demandez à obtenir par écrit les conditions limitatives de son expertise.
Le fait d'être membre d'un ordre professionnel ne garantit pas une
compétence absolue, cependant, un membre en règle d'un ordre professionnel donne au
consommateur une protection accrue parce que sa formation dans le secteur du bâtiment est
certifiée et qu'il est tenu de respecter la réglementation de son ordre (code de
déontologie, assurance, etc.) Le client peut communiquer avec l'ordre professionnel pour
savoir si le professionnel fait l'objet de sanctions.
Un acheteur de propriété avisé devrait choisir tous
les professionnels et intervenants immobiliers qu'il aura besoin dans son processus
d'acquisition avant de commencer à magasiner. La raison est simple: c'est au début que
la pression est moins grande et que l'acheteur est le moins pressé. Ce n'est pas quand la
promesse d'achat est acceptée et que l'acheteur a un délai de sept (7) jours pour
réaliser la condition d'inspection qu'il est temps de commencer à chercher un inspecteur
en bâtiment. Dans ces cas là, l'acheteur choisit le premier venu et prend un risque.
L'achat d'une propriété est important et il est avisé de faire
affaires avec des professionnels compétents qu'on a pris le temps de choisir.
Chaque inspecteur à sa façon de travailler; il a une
formation propre à lui et à développer ses trucs. En dépit de toute l'expertise qu'un
inspecteur déclare avoir, il doit procéder à l'étude systématique et minutieuse de la
propriété convoitée. L'inspecteur doit examiner visuellement et faire rapport
sur:
La
toiture |
Les
gouttières |
Les
fondations et revêtement du béton |
Le
revêtement extérieur |
La
cheminée et le foyer |
Le
terrain et les améliorations d'emplacement |
L'entre-toit
(les fermes de toit, la ventilation et l'isolation) |
L'électricité |
La
plomberie (tester les robinets, les drains, etc.) |
Les
systèmes d'égouts |
Le
chauffage (tester les thermostats, la fournaise, etc.) |
La
charpente |
La
ventilation mécanique |
Les
portes et fenêtres |
La
qualité de l'air et les signes de moisissures |
Les
revêtements de plancher et leur pose |
Le
sous-sol |
L'étage |
- Obtenir du vendeur une déclaration écrite des antécédents du bâtiment;
- Faire un examen visuel de toutes les parties accessibles ;
- Faire rapport sur les parties du bâtiment, préciser les parties non inspectées et
pourquoi et préciser les parties inspectées et commenter, même si elles sont en bon
état.
- Fournir un rapport qui décrit brièvement le bâtiment, résume l'état des composantes
inspectées, les problèmes qui pourraient nécessiter des réparations ou un remplacement
et identifier les éléments qui ne sont pas conformes et qui présentent un risque pour
la sécurité;
- L'inspecteur devrait classifier les problèmes par ordre d'importance;
- Clairement identifier et rédiger les limites de son inspection;
- Si possible, informer le client d'un ordre de grandeur des coûts requis pour pallier
aux vices et problèmes de la propriété convoitée.
Prenez le temps de consulter le "Guide d'inspection
préachat" produit conjointement par l'OTPQ et l'ACQC. Cliquez pour télécharger le document en
format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est
requis.)
Voici un exemple de ce que devrait contenir le contrat
pour un rapport d'inspection. Cliquez ici pour
télécharger le document en format
pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est
requis.)
Dans le but de favoriser une
transaction honnête et équitable, autant pour le vendeur que pour l'acheteur. Si le
vendeur n'est pas de mauvaise foi et qu'il a divulgué ce qu'il connaissait de la
propriété il n'a rien à craindre d'une telle déclaration. Il est même protégé par
cette déclaration car l'acheteur ne pourra pas revenir contre lui en prétendant ne pas
avoir été informé de tel problème.
Pour l'acheteur, cette
déclaration confirme en quelque sorte la bonne foi du vendeur et cela lui permet d'avoir
un historique de la propriété.
Certains agents conseillent à leur client de ne pas remplir ce document
en prétendant qu'il est dangereux pour eux de la faire et que ce document sert à limiter
la responsabilité de l'inspecteur. Un acheteur prudent devrait se méfier d'un agent qui
refuse de faire signer son client.
L'acheteur devrait exiger, dans le cadre de la promesse d'achat, que
le délai pour effectuer l'inspection sera au moins de sept (7) jours et idéalement 10
jours. De plus, ce délai devrait commencer à courir lorsque le vendeur aura dûment
rempli sa déclaration.
On vous présente un exemple type d'une déclaration du
vendeur. Cliquez ici pour
télécharger le document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est
requis.)
Même pour une maison neuve, on recommande de procéder
à une inspection minutieuse de la propriété avant d'en prendre possession. Le
consommateur doit inspecter la construction en présence de l'entrepreneur et il est
préférable qu'il soit accompagné d'un inspecteur qualifié. Cette inspection est
importante, car dans le cas de vices apparents, la garantie ne couvrira pas ce qui a été
dénoncé par écrit lors de la prise de possession. Ce qui est apparent aux yeux d'un
expert ne l'est peut-être pas aux yeux de l'acheteur. Le constructeur devrait annoter
clairement toute promesse verbale concernant les travaux qui ne sont pas complétés.
La revue Protégez-vous a procédé à une évaluation
d'une douzaine d'inspecteurs en bâtiment sélectionnés dans à partir des Pages jaunes.
Pour les fins de l'étude, ils ont simulé une vente entre particuliers afin d'éviter
d'avoir des agents immobiliers pour brouiller les cartes. La propriété choisie avait des
problèmes relativement importants et évidents. Vous pouvez consulter cet article à
partir du site Internet Protégez-Vous
pour des frais de 5$.
Voici quelques observations qui ressortent de leur étude:
Les inspecteurs ne rapportent pas toutes leurs observations dans leur
rapport écrit (positives ou négatives). L'acheteur ne se rappelle pas de tous les
commentaires de l'inspecteur durant la visite et il aimerait bien pouvoir les lire à
tête reposée.
Comme il n'existe pas de grille d'analyse standardisées pour les
inspecteurs, ils n'observent pas tous les mêmes éléments, se limitent souvent à
prendre quelques notes et ne perçoivent pas le même niveau de gravité pour les
problèmes rencontrés.
Plusieurs inspecteurs ont tendance à référer rapidement leur
client à des spécialistes pour des points qu'ils pourraient commenter à priori.
L'inspecteur devrait, avant de conseiller à son client de consulter un spécialiste,
mentionner pourquoi il fait cette recommandation. Quels sont les éléments qui l'amène
à croire qu'une étude plus détaillée est requise (par exemple des tuiles de cheminée
qui décollent, des briques de cheminée qui tombent, etc.). Cette tendance pourrait être
expliquée par le fait que certains veulent limiter leur responsabilité mais dans les
faits, c'est le client qui paie pour limiter cette responsabilité. Par conséquent, il
est bon de demander à l'inspecteur les éléments qu'il ne couvre pas.
Le temps requis pour faire une inspection ne devrait pas être
inférieur à deux heures. Sans être synonyme de qualité, le temps minimum requis est
certes un indicateur du sérieux de l'inspection.
Un bon rapport
d'inspection devrait contenir des photos et des éléments problématiques. Ces photos
pourraient être très utiles dans le cas d'une situation litigieuse. L'acheteur devrait
lui-même prendre certaines photos lors de l'inspection.
Seulement quelques inspecteurs prennent la peine de faire signer une
déclaration écrite au vendeur. Cette déclaration est mal perçue de la part de certains
agents immobiliers qui prétendent que ce document sert à limiter la responsabilité de
l'inspecteur. Dans les faits, cette déclaration peut protéger le vendeur aussi bien que
l'agent.
Les limitations du travail de l'inspecteur sont souvent mentionnées
seulement lors de la visite et il est souvent trop tard pour le client. Le niveau des
limitations de l'expertise devrait être un critère de sélection important. Le client
devrait demander un écrit des limitations avant de faire son choix final.
Plusieurs rapports donnent l'impression d'être rédigés non pas
pour aider l'acheteur mais pour protéger l'inspecteur en cas de litige. À ce propos, un
inspecteur va même jusqu'à indiquer que sa responsabilité se limite au coût de
l'inspection!
Dans le cadre de l'étude, il y aurait seulement un cas
d'incompétence sur 12 inspecteurs mais plusieurs expertises sont incomplètes.
La revue Protégez-vous reproche aux inspecteurs de trop rarement
mentionner les coûts de réparations des éléments identifiés. En contrepartie, l'ACQC
est d'accord avec cette pratique. Nous pouvons comprendre l'hésitation pour un inspecteur
de se commettre à des estimations de coûts compte tenu du risque d'erreur et de
poursuite rattachée à cet acte. L'estimation de coût en soi est une expertise et ne
peut être réalisée adéquatement à partir d'honoraire de 250 $ incluant l'inspection
du bâtiment. Parallèlement, l'inspecteur pourrait donner un ordre de grandeur à son
client ou bien lui référer un entrepreneur qui pourrait lui faire une soumission plus
juste.
Prenez le temps d'aller
lire cet article: il vaut la peine. En plus, le programme télévisé "La
Facture" a présenté une émission sur les inspecteurs le jeudi 23 novembre 2000.
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